{"id":1845,"date":"2018-11-26T22:46:20","date_gmt":"2018-11-26T21:46:20","guid":{"rendered":"https:\/\/www.igito.it\/?p=1845"},"modified":"2018-11-26T23:57:38","modified_gmt":"2018-11-26T22:57:38","slug":"scritture-precontrattuali-contratto-preliminare-e-preliminare-del-preliminare-il-caso-del-rent-to-buy-originale","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.igito.it\/es\/2018\/11\/26\/scritture-precontrattuali-contratto-preliminare-e-preliminare-del-preliminare-il-caso-del-rent-to-buy-originale\/","title":{"rendered":"***ART\u00cdCULO*** \u00abScritture precontrattuali, contratto preliminare e preliminare del preliminare. Il caso del rent to buy originale\u00bb &#8211; Avv. Riccardo Perona"},"content":{"rendered":"<p><\/p>\n<h5 style=\"padding-left: 30px;\">(<em>Por\u00a0<\/em><strong><em>Avv. Riccardo Perona<\/em><\/strong><em>. Nota importante: Las opiniones presentadas en el video son posturas personales del ponente y no reflejan necesariamente la posici\u00f3n de IgiTo sobre los asuntos abordados. Las informaciones presentadas son generales, tienen finalidad de divulgaci\u00f3n y no substituyen en ning\u00fan modo la asistencia de un profesional. Informaciones:<\/em><em>\u00a0<strong><a href=\"mailto:info@igito.it\"><u>info@igito.it<\/u><\/a><\/strong><\/em>)<\/h5>\n<h5>La Corte di Cassazione, con sentenza SS.UU. del 21 maggio 2018, n. 12527, ha offerto nuove indicazioni in merito alle scritture prodromiche alla successiva firma di contratti preliminari.<\/h5>\n<h5>In particolare, la Corte ha distinto due ipotesi:<\/h5>\n<ul>\n<li>\n<h5>nel caso in cui la scrittura contenga gi\u00e0 l\u2019accordo sugli elementi essenziali del contratto, essa, ad avviso della Corte, <strong>costituisce gi\u00e0 il vero contratto preliminare<\/strong>;<\/h5>\n<\/li>\n<li>\n<h5>nel caso in cui, invece, la scrittura stabilisca un assetto degli interessi pi\u00f9 circoscritto di quello di cui al preliminare vero e proprio, ma pi\u00f9 specifico di quanto possa avvenire a livello precontrattuale, si \u00e8 in presenza di un contratto \u00ab<strong>preliminare del preliminare<\/strong>\u00ab: tale figura, che era stata ritenuta addirittura nulla dalla stessa Corte di Cassazione con la\u00a0sentenza SS.UU. n. 4628\/2015, \u00e8 stata dunque oggi riconosciuta come ammissibile e produttiva di effetti.<\/h5>\n<\/li>\n<\/ul>\n<h5>Alla luce di tale nuovo orientamento giurisprudenziale, \u00e8 opportuno prestare particolare attenzione alle scritture che si sottoscrivono nel corso delle trattative e nelle fasi precedenti alla conclusione del contratto definitivo.<\/h5>\n<h5>Dal punto di vista pratico, sono soprattutto rilevanti i casi in cui\u00a0le parti intendano sottoscrivere un\u00a0<strong>documento che\u00a0<\/strong><strong>preveda la successiva sottoscrizione di un preliminare<\/strong>. Ci\u00f2 avviene, ad esempio, nella prassi in materia di\u00a0<strong><em>rent to buy<\/em> originale<\/strong>, ossia quella figura contrattuale che comporta la sottoscrizione di un contratto di locazione collegato a un contratto preliminare di compravendita dell&#8217;immobile e per la quale \u00e8 frequente che le parti si vogliano impegnare, in una fase avanzata delle trattative, alla futura firma, appunto, dei due accordi collegati.<\/h5>\n<h5>I contraenti dovranno infatti essere consapevoli del fatto che, laddove la scrittura\u00a0<strong>gi\u00e0 precisi gli elementi essenziali del futuro contratto di compravendita<\/strong>, integrando i requisiti stabiliti dalla Corte, la stessa \u00e8 da ritenersi<strong>\u00a0gi\u00e0 costitutiva di un contratto preliminare<\/strong>. In questo modo, la scrittura:<\/h5>\n<ul>\n<li>\n<h5>sarebbe soggetta a tutti gli obblighi di forma, registrazione, trascrizione ed adempimenti fiscali propri di questa figura, a pena di tutte le conseguenze previste in materia di validit\u00e0 e possibili sanzioni, fra cui anche l\u2019ipotesi di nullit\u00e0 prevista dall\u2019art. 1351 del codice civile;<\/h5>\n<\/li>\n<li>\n<h5>sarebbe suscettibile<span style=\"letter-spacing: 0px;\">\u00a0di esecuzione in forma specifica, determinando cos\u00ec obblighi e responsabilit\u00e0 del tutto\u00a0<\/span>diversi e superiori rispetto a quelli meramente precontrattuali di cui all\u2019art. 1337 del codice civile;<\/h5>\n<\/li>\n<li>\n<h5>se ritenuta valida, costituirebbe gi\u00e0 una\u00a0parte integrante del <em>rent to buy<\/em> e determinerebbe il rischio, quasi paradossale, di inficiare la validit\u00e0 del successivo contratto che si volesse firmare proprio con lo scopo di siglare un preliminare, in quanto lo stesso sarebbe una mera ripetizione del primo.<\/h5>\n<\/li>\n<\/ul>\n<h5>Viceversa, laddove il testo non presenti caratteristiche tali da costituire gi\u00e0 un contratto preliminare, quando le\u00a0parti operino determinazioni che non sono solamente proprie della fase precontrattuale la scrittura potrebbe essere considerata un contratto preliminare del preliminare. In tal caso, ad avviso della Corte, si pu\u00f2 determinare\u00a0una responsabilit\u00e0 per la mancata conclusione del successivo contratto preliminare \u201c<em>di natura contrattuale per la rottura del rapporto obbligatorio assunto nella fase precontrattuale<\/em>\u201d: una responsabilit\u00e0, cio\u00e8, anche qui di gran lunga superiore a quella meramente precontrattuale di cui all\u2019art. 1337 del codice civile.<\/h5>\n<h5>\u00c8 dunque di particolare importanza che le parti, nel sottoscrivere documenti nel corso delle trattative e delle fasi precedenti alla firma del contratto definitivo, prestino particolare attenzione alla redazione e alla natura che si intende conferire ai dcoumenti stessi.<\/h5>\n<p><\/p>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>(Por\u00a0Avv. Riccardo Perona. Nota importante: Las opiniones presentadas en el video son posturas personales del ponente y no reflejan necesariamente la posici\u00f3n de IgiTo sobre los asuntos abordados. 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