(A cura dell’Avv. Riccardo Perona. N.B.: Le opinioni espresse sono presentate dall’Autore a titolo personale e non riflettono necessariamente la posizione di IgiTo sui temi affrontati. Le informazioni offerte sono di carattere generale, hanno fine meramente divulgativo e non sostituiscono in alcun modo l’assistenza di un professionista. Per informazioni: info@igito.it)
La Corte di Cassazione, con sentenza SS.UU. del 21 maggio 2018, n. 12527, ha offerto nuove indicazioni in merito alle scritture prodromiche alla successiva firma di contratti preliminari.
In particolare, la Corte ha distinto due ipotesi:
  • nel caso in cui la scrittura contenga già l’accordo sugli elementi essenziali del contratto, essa, ad avviso della Corte, costituisce già il vero contratto preliminare;
  • nel caso in cui, invece, la scrittura stabilisca un assetto degli interessi più circoscritto di quello di cui al preliminare vero e proprio, ma più specifico di quanto possa avvenire a livello precontrattuale, si è in presenza di un contratto “preliminare del preliminare“: tale figura, che era stata ritenuta addirittura nulla dalla stessa Corte di Cassazione con la sentenza SS.UU. n. 4628/2015, è stata dunque oggi riconosciuta come ammissibile e produttiva di effetti.
Alla luce di tale nuovo orientamento giurisprudenziale, è opportuno prestare particolare attenzione alle scritture che si sottoscrivono nel corso delle trattative e nelle fasi precedenti alla conclusione del contratto definitivo.
Dal punto di vista pratico, sono soprattutto rilevanti i casi in cui le parti intendano sottoscrivere un documento che preveda la successiva sottoscrizione di un preliminare. Ciò avviene, ad esempio, nella prassi in materia di rent to buy originale, ossia quella figura contrattuale che comporta la sottoscrizione di un contratto di locazione collegato a un contratto preliminare di compravendita dell’immobile e per la quale è frequente che le parti si vogliano impegnare, in una fase avanzata delle trattative, alla futura firma, appunto, dei due accordi collegati.
I contraenti dovranno infatti essere consapevoli del fatto che, laddove la scrittura già precisi gli elementi essenziali del futuro contratto di compravendita, integrando i requisiti stabiliti dalla Corte, la stessa è da ritenersi già costitutiva di un contratto preliminare. In questo modo, la scrittura:
  • sarebbe soggetta a tutti gli obblighi di forma, registrazione, trascrizione ed adempimenti fiscali propri di questa figura, a pena di tutte le conseguenze previste in materia di validità e possibili sanzioni, fra cui anche l’ipotesi di nullità prevista dall’art. 1351 del codice civile;
  • sarebbe suscettibile di esecuzione in forma specifica, determinando così obblighi e responsabilità del tutto diversi e superiori rispetto a quelli meramente precontrattuali di cui all’art. 1337 del codice civile;
  • se ritenuta valida, costituirebbe già una parte integrante del rent to buy e determinerebbe il rischio, quasi paradossale, di inficiare la validità del successivo contratto che si volesse firmare proprio con lo scopo di siglare un preliminare, in quanto lo stesso sarebbe una mera ripetizione del primo.
Viceversa, laddove il testo non presenti caratteristiche tali da costituire già un contratto preliminare, quando le parti operino determinazioni che non sono solamente proprie della fase precontrattuale la scrittura potrebbe essere considerata un contratto preliminare del preliminare. In tal caso, ad avviso della Corte, si può determinare una responsabilità per la mancata conclusione del successivo contratto preliminare “di natura contrattuale per la rottura del rapporto obbligatorio assunto nella fase precontrattuale”: una responsabilità, cioè, anche qui di gran lunga superiore a quella meramente precontrattuale di cui all’art. 1337 del codice civile.
È dunque di particolare importanza che le parti, nel sottoscrivere documenti nel corso delle trattative e delle fasi precedenti alla firma del contratto definitivo, prestino particolare attenzione alla redazione e alla natura che si intende conferire ai dcoumenti stessi.

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